Très peu connu en France, ce dispositif permet d’encaisser sans attendre une partie du capital de la vente de son bien alors qu’il n’y pas encore d’acheteurs potentiels en vue.
Pour assurer la vente d’une maison, une démarche de monétisation attire les notaires et elle est entièrement encadrée par la loi. Il s’agit de la vente avec complément de prix et la plupart des entrepreneurs la connaissent.
Durant l’achat ou la vente d’un fonds de commerce ou de parts sociales d’une entreprise, le vendeur a le droit de solliciter un complément de prix. Ce dernier se calcule selon les performances futures de la société. On l’appelle couramment « la clause d’earn-out ».
Comment ça marche ?
En effet, ce dispositif juridique encore méconnu consiste à vendre son bien de manière temporaire à un investisseur institutionnel.
Le propriétaire va par la suite toucher immédiatement 60 % de sa valeur en guise d’avance sur trésorerie. Il possède environ 18 mois maximum pour conclure la vente à un « vrai » acheteur.
Il va obtenir ensuite les 40 % restants une fois l’acte de vente définitif entièrement signé. « Si, toutefois, il arrive à le vendre au prix initial estimé », estime bien Barbara Thomas David.
En compensation, le vendeur assure un versement d’une indemnité d’occupation mensuelle à l’investisseur. Elle correspond à 1 % de la valeur totale du bien.
Pour un bien de 200 000 euros par exemple, il faut acquitter la somme de 2 000 euros par mois. « En moyenne, il faut entre 6 et 9 mois à un propriétaire pour vendre définitivement son bien » et donc cette simulation totalise une indemnité d’occupation de 12 000 à 18 000 euros.
Boris Intini, directeur général du groupe PraxiFinance, spécialisé dans la monétisation du patrimoine immobilier explique : « Ce type de ventes est apprécié des vendeurs qui ont besoin de liquidités rapidement, parce qu’ils sont en butée pour mener un autre projet immobilier, rembourser un prêt relai, payer des frais de succession… Cela leur évite de devoir brader leur bien pour le vendre vite et leur permet de disposer d’un délai confortable pour mieux le commercialiser ».
Pour terminer ce type de vente, les vendeurs et les acquéreurs sont dans l’obligation de signer un acte authentique chez un notaire.
La raison est simple : même si le vendeur continue d’occuper le bien, ce dernier subit un transfert de propriété immobilière que seul un notaire peut écrire.
