Ces moyens légaux peuvent écarter certains biens immobiliers de l’héritage

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par Ingrid Bernard
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En France, il existe bon nombre de méthodes pour exclure certains biens immobiliers de l’héritage.

Si vous souhaitez transférer la pleine propriété à un tiers, le choix peut se faire entre la vente en viager, la création d’une SCI ou l’introduction d’une clause tontinière. Mais il faut respecter quelques conditions.

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Vente en viager : supprimer le bien immobilier de l’héritage

D’après les articles 1968-1983 du Code civil, quand vous mettez en vente un bien immobilier en viager, les droits de propriété reviennent à un acheteur tiers nommé « débirentier ».

Ce dernier va verser une rente au vendeur appelé « crédirentier », jusqu’à son décès. Suivant les négociations, la vente en viager peut comprendre un paiement initial baptisé bouquet.

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Comme un transfert de propriété a eu lieu, le viager va ainsi faire disparaître le patrimoine immobilier de l’héritage. Et si le crédirentier décède tôt, le débirentier va devenir rapidement propriétaire du bien.

Le crédirentier peut aussi faire la transmission de la propriété de sa résidence principale via une vente en viager pour qu’elle ne puisse pas apparaître dans la succession. C’est un acte bénéfique pour le calcul de la réserve héréditaire.

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Société Civile Immobilière (SCI)

Il est possible de créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour éviter les règles de réserve héréditaire. En effet, cette société peut détourner toute demande de partage entre associés car elle appartient à ses associés.

Pendant la mise en place d’une SCI, les associés sont obligés d’insérer une clause tontinière qui concerne les parts des associés survivants.

Quand un associé décède, il faut supprimer ses parts dans la succession. Il ne faut pas ainsi prendre en compte dans le calcul des actifs successoraux les biens immobiliers concernés.

Si la création de la SCI a été faite pour contourner les règles de réserve héréditaire, il est possible de la rendre invalide.

Tontine : transmettre la pleine propriété au conjoint survivant

La clause tontinière ou clause d’accroissement peut s’ajouter dans l’acte authentique pendant l’achat commun d’un bien immobilier par un couple.

Grâce à cette clause de protection, la pleine propriété du bien revient au co-acquéreur survivant. Le bien en question est donc exclu de l’héritage car il appartient au conjoint survivant.

Pendant le calcul des parts réservées, on ne considère pas la situation matrimoniale du couple ou l’existence de descendants du côté du défunt.

À propos de l’auteur,
Ingrid Bernard

Ancienne Parisienne exilée à Marseille, je suis fascinée par l'univers des séries TV, surtout celles de Netflix. Rédactrice pour plusieurs magazines francophones, je suis de nature curieuse et j'adore partager mon point de vue sur tous les sujets médiatiques.